股市杠杠杆 上海率先重磅！楼市，进入“最宽松”期

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　　当前，购房减税政策如期落地，非普宅标准取消正在进行时。

　　近日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（以下简称公告），明确了与取消普通住房和非普通住房标准相衔接的增值税等优惠政策。

　　11月18日，上海市在一线城市中打头阵，率先推出新政，取消普通住房和非普通住房标准。

　　上海易居房地产研究院副院长严跃进在接受中国商报记者采访时表示，此次上海取消普通住房和非普通住房标准，挂钩在其上的增值税政策将优化。同时基于财政部等三部门税收优化政策，以及结合上海个税政策的自身情况，相关政策都做了优化，以更好促进住房交易环节成本的降低。

　　具体来看，“上海住房城乡建设管理”微信公众号发布公告称，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。

　　同时，对于个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》有关规定执行。此次政策将自今年12月1日起施行。

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　　新政的出台，将带来哪些变化

　　契税方面，在上海认购140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%。

　　“其基本覆盖了绝大多数刚性和改善型购房需求，有力地支持了购房消费行为。新政对于购置二套房的契税，减负效应较明显。举例来说，对于认购1000万元总价的住房，新政前契税最高需30万元，新政后最低可至10万元，直接减少20万元。”严跃进说。

　　在增值税方面，取消普通住房和非普通住房标准后，与之相挂钩的增值税政策也将优化，能够有力降低上海房东的售房成本。

　　“举例来说，若某人在2014年购置了一套600万元的住房，到2024年该住房价格为1000万元，其增值额约为400万元。因持有年限已超两年（增值税政策通俗来说，即房产证持有两年就不再需要缴增值税），增值税约20万元，减负效应非常可观。而房东售房成本的降低，也将提高挂牌和售房积极性，反过来也增加了优质二手房的挂牌，对于购房者购房选择面增加等都有积极的作用。”严跃进说。

　　在个人所得税方面，此前上海在房屋交易环节，执行差别化的个税政策：2006年，原上海市地方税务局印发《关于本市贯彻〈国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知〉的操作意见》明确，普通住房按转让收入的1%征收，非普通住房按转让收入的2%征收。

　　此次上海取消普通住房和非普通住房标准的新政，使得核定征收的税率统一为1%。

　　“政策减负效应明显。”严跃进称，举例来说，若上海某房东出售一套1000万元总价的住房，过去个税或需缴纳20万元，新政出台后或只需缴纳10万元，持续降低了售房成本、增加了住房财产性收入。另需说明的是，若该房东一年内在上海换房，其还可享受个税退税的优惠政策，具体以财政部等三部门《延续实施支持居民换购住房相关税收优惠政策》文件为准。

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　　新政实施后，影响几何

　　严跃进称，上海房地产政策已进入历史最为宽松阶段，从2023年“认房不认贷”政策开始，上海持续在行政、土地、金融、财税等领域调整优化政策。政策力度大、覆盖面广，有力支持刚性和改善型住房需求的释放。当前，购房政策的黄金窗口期已开启。叠加一系列利好的购房政策和环境，包括购房门槛低、首付比例低、房贷利率低、税费成本低等，预计政策效应将持续释放。

　　值得关注的是，11月上海楼市延续10月的成交热度。

　　连续5个周末成交量在一千套以上。

　　连续5周周度成交冲击6000套大关。

　　就目前的市场环境来说，算得上非常好的成绩。

　　同时市场的领先指标：“带看数、定金数”均有向好趋势。这个指标也将影响未来一段时间内的二手网签数。

　　业内人士对记者表示，其他三个一线城市后续也会跟进相关政策。

　　东北证券研究咨询分公司房地产首席分析师吴胤翔认为，此次公告调整相关政策，受益最大的将是一线城市的二手房交易，随着普宅与非普宅标准取消的逐步落地，年内一线城市二手房成交量将迎来又一高潮，成交量持续放量后房价也有望逐步止跌回稳。

　　“预计2025年年底一线城市房价将逐步企稳股市杠杠杆，一线城市止跌回稳带来的预期引导和外溢作用是房地产市场止跌回稳的关键一环。展望未来，我们认为税收政策仍有进一步发力的空间，比如，契税方面不再区分首套和二套、统一税率标准不再按照面积段划分，增值税方面进一步下调增值税率、下调免征持有年限乃至取消、给予一定免征面积等，个税方面不再区分首套和二套、下调免征持有年限乃至取消、给予一定免征面积等。”吴胤翔表示。

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